商品房保障房如何共享服务

近期，北京和深圳一些混合居住的小区，屡屡爆出商品房业主和**房住户争花园、停车位等现象。其中，北京丰台区西三环，以“限地价、竞配建(**房)”建设的项目——西宸原著(**房部分称为玉璞家园)，近日发生的“隔离墙”事件引起极大关注。

目前，该项目商品房业主认为，自己花5-8倍于**房的高价购买商品房，且承担**房建设成本、土地“招拍挂”成本，还缴纳3倍于**房的物管费，理应享有商品房小区更**的公共资源，商品房与**房应“分区管理”，拆掉隔离墙，小区品质和价格必打折扣。但**房业主认为，自己受到歧视，居住品质无法**。之所以，**房容积率、绿化率、公共空间、基本配套等不达标，就在于开发商压缩**房空间，满足商品房业主的需求。

对此，北京住建委要求，同一小区不得分割管理，现有隔离墙、铁栅栏或绿化带必须在8月31日前拆除。不过，*后期限已过，西宸原著“隔离墙”事件仍无解。未来，大城市商品房配建公租房、共有产权房、租赁房等**或政策性住房已是常态。另外，社区管理固然要强调“租售同权”，但物权保护也是“天道”。

上世纪末开启住房市场化、货币化改革后，由于房子是高度集聚财富的载体，于是出现因收入差距而导致的高档小区与中低档小区，甚至与回迁房小区、公租房小区等在经济价值、居住品质上差距较明显的居住分异现象。

从上世纪70年代开始，美国住房发展部(HUD)改变过去集中建公共住房的做法，在全球率先推行混合居住(Mixed-Income-Housing)，建设包容性社区。混居模式下，高收入阶层在生活习惯、行为规范、社会准则等方面，具有良好的遵从效应。由此，混居拉近物理距离，促成社会交往、纠偏社会隔离。但欧美实践证明，政府促成的混居只是一厢情愿，混居与社会融合缺乏必然联系。时至今日，发达国家低收入人群、少数族裔、移民聚居及基于聚居的分割管理仍是普遍现象。

居住分异在发展中国家更明显，比如巴西、印度的“贫民窟”，移民或外来人口“边缘化租赁”更是在所有新兴国家都存在。作为*大宗支出，住房消费一旦由价格和支付能力筛选，居住分异、分割管理就是普遍现象。从边际*优的原理看，城市公共设施好、环境优美、区位优良的区域，应建设高品质住宅，房价也由这些因素决定。而且，商品房业主和**房业主对公共服务和社区管理的诉求和支付能力也不同。

如果非要混合大量**房，除非降低物业标准，否则不是低收入者支付较低对价，就是政府大量补贴。*优选择是，高收入者支付高地价及基于物业评估的高额税收，地价和税收反哺财政，用来建设**房及配套。当然，不管哪种**房，**的只是“基本需求”，即满足中低收入者基本居住及围绕居住的基本配套，设施要尽量简单，否则陷入“福利陷阱”。

在我国，房价和物管费都是支付公共服务的对价，土地出让金用来供给教育医疗、市政管网、交通等城市公共服务，物管费用于社区生活服务。从各大城市混居社区存在的问题看，首先是居住品质和基本服务配置不到位。因此，要检讨建设和配套是否满足标准，相关资金投入是否足额。

另一方面，不符合**条件的人群获得了资格，这部分理应划入中等收入的人群，其居住环境和配套诉求显然要高于低收入人群，拆掉“隔离墙”的情绪必然很高。同时，“限地价、竞配建”(地价拍到高限后，竞配**房面积)意味着地价和**房面积双双“*大化”，成本和代价全部转嫁给开发商。于是，一边是**房“高密度、低配套”，一边是商品房“低密度、高配套”，商品房高价弥补成本，二者在居住环境和配套上出现鸿沟。

因此，**房和商品房混居及衍生的争论，很大程度与**房错配、建设模式的缺陷有关。特别是，由开发商“买单”的**房建设模式，为分区管理埋下伏笔，并非真正的“混合居住”或“融合社区”。低收入和外来人群有权享有城市化红利，按照“保基本、防范福利陷阱”的原则，政府应留足用地和支出，然后才是市场化的商品房开发。即便由开发商配建，也要明确建设和配套标准及刚性投入。

另外，要避免社会问题，可采取“大混居、小聚居”的**房布局模式。“大混居、小聚居”模式下，商品房繁荣，区域交通、教育、社区管理、社会秩序也趋于完善，中低收入者既享受外溢红利，也能承担规模化消费降低的边际成本。中低收入“小聚居”，不会冲击房地产市场，反而因量小而融入商品房社区。