百余家房企融资破万亿元

若房地产调控年遇到偿债高峰期迫近，压力可以想象。2018年，将是这样的一年。2016年11月份至今，境内**环境收紧已逾一年，**端**能给满足房企扩张欲望输足够的血，收入端销售规模虽创下新高，但急于补仓的房企拿着回流的现金大肆收购，希望入库低成本的土地储备，账上**趴着可以拿去买理财产品的闲*。

据克而瑞监测数据统计显示，2017年前个11月，108家房企**总额为10014亿元，同比下降4%，占2016年**总量的90%，预计全年**总额相较于2016年持平或有小幅下滑。

克而瑞认为，2017年全年房企**总量并未出现明显下滑，究其原因，主要是部分**企业**力度较大所致，比如中国恒大、阳光城等企业。另外，其余超半数企业**总量较2016年出现大幅下降，这意味着，在**环境日益收紧的情况下，中小房企可能面临资金危局。

种种迹象，让开发商嗅到了危险的气息。临近年底，不少房企都在忙着“找*”，其中，借道海外**是缓解资金压力的重要渠道。

事实上，在过去几年房企**演变历史中，借道境外举债确实曾力挽狂澜，甚至数百亿元的永续债曾成就一个企业一跃成为行业**。

克而瑞称，据不完全统计显示，2017年108家房企境外发债合计人民币高达1993亿元，占总**额约两成，而2016年全年仅合计约人民币626亿元。如中国恒大、碧桂园、绿地集团等纷纷到海外进行发债。另据克而瑞监测数据统计显示，今年前11个月，房企境外**规模达到2553亿元，占**总额的25%，较2016年全年上升11个百分点，重新成为了房企的重要**手段。

纵观近几年房企规模化发展路径可以看出，没有一家企业可以完全不谈规模发展而“放飞自我的”。盲目追求“规模化”发展，不注重有质量的增长，确实会让房企面临“温水煮青蛙”式慢慢死的风险，但眼下的窘境是，投资者和资本并不会给房企时间去玩商业模式的创新。毕竟，规模上一个台阶，意味着一家房企有大量货值，这些土地储备是企业获取资金和更多资源的“发展砝码”，也是投资者和资本青睐的筹码。

鉴于这一发展模式，开发商不得不举债扩张，尤其在城市化率逐渐提升，新房增量市场规模稳定的天花板下，中型房企为了守住自己的市场份额，不得不大笔举债去扩充规模。所以，我们看到，信贷收紧后，“TOP30-TOP50的房企”境外发债占比从2016年的8%增长到了今年的38%。

但2018年马上就要来了。调控没有放松信号，销售回款预期并不高，2015年以来借的2年-3年期的大量公司债需要还了，只有借新债还旧债。那么，就需要开拓更多渠道去**。

此路不通，另辟蹊径。

2017年，我们看到，房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等等创新**方式不断涌现，房企的**方式也越来越多元化，尤其是资产证券化。招商蛇口高达260亿元的资产证券化式**通过了。

值得注意的是，不管是借道境外**，还是回流到信托渠道**，这些*并不便宜。这些不便宜的*终将成为侵蚀房企利润的黑洞。