成功投资商业地产的关键因素之一

通过这轮限购政策的调控，住宅市场的投资需求受到严格限制，商业地产却在资金追捧下异军突起。不难发现，在住宅地块多次流拍的情况下，*近诞生的“地王”均与商业地产有关，特别是在核心区稀缺地段，土地争夺战有愈演愈烈之势。去年6月27日，北京市东城区崇文菜市场一宗商业金融用地拍卖，引来15家企业参战，经过33轮激烈竞买，*终以成交价达到7.1亿元，楼面地价高达4.32万元/平方米，成为近年来北京新的单价地王，溢价率高达140%。

以前人们普遍认为，商业物业投入大、回报慢、风险高，许多投资客一般不愿意涉足，但随着“限购令”等措施**，许多投资客被挤压出了住宅市场，而不限购、不限贷的商业物业就成为新的投资热点。从去年上半年开始，商业地产逐渐受到投资者的追捧，呈现出“量价齐升”的局面。与此同时，在商铺**之后，写字楼又在房地产市场掀起新的一轮投资**。

*近几个月，北京国贸周边的商业地产租金出现大幅上涨，而且部分写字楼和商铺是供不应求状态。现在二手房的挂牌售价少有低于40000元/平方米的情况。要知道，十年前该地区开发启动阶段的开盘价一般只在7000元/平米左右。北京商业地产近年的暴涨态势出现****的景象，这一方面源于住宅长期去投资化的趋势越来越明晰，另一方面则与北京商业地产长期供不应求的局面有关。

在住宅地产价格被遏制之后，北京等一线城市**写字楼物业投资回报相对普遍升高，而可供出售的成熟写字楼物业却出现基本“断供”的现象。从北京商业地产市场5月份的表现来看，商业项目成交也呈现出急速拉升的状态。以龙湖为例，龙湖长楹天街五月销售额4亿元，龙湖时代天街更是当月猛增3.7亿元，超过2012年前4个月总销售额的30%。

事实上，商业地产与住宅房产的投资理念是不大一样的。对于个人投资者来说，投资商业地产不受限购令的制约，但从目前的楼市看，住宅投资如果不考虑其增值因素，租金回报并不高。例如，在北京地区以目前的房价水平测算，投资住宅的年租金回报率不会超出3%，而商业房产年租金收益率达到6-8%并不困难。中国民间历来有“一铺养三代”之说就是这个道理，投资住宅主要是对赌预期涨价，但是这不是长期的不动产投资，只能认为是投机行为，而投资商业地产则**可以依靠租金回报**。

分析人士认为，商业地产与企业刚性需求挂钩，只要中国经济持续增长，就有更多的企业需要办公空间、更多的购物娱乐消费，商业地产就会持续升值。随着住宅调控的深化，商业地产更被普遍认为是地产下一轮的投资热点，同时兼具了资金"避险"的功能。有**预计，未来十年将是商业地产的**时代。据中原地产北京研究部提供的*新数据显示，北京目前已出租写字楼**、乙级面积约为2500万平方米左右。但是每年约有10%的公司有更换办公场所的需求，约为250万平方米，按市场第三产业发展趋势来看，每年约有71.6万—107.4万平方米的办公面积需求。而未来2年，北京写字楼仅有210万平方米新增面积入市。

近年CBD及其东部的写字楼虽然声势浩大，可依然处于供不应求的状态。从位置和地段来看，城市核心区土地更为稀缺，人流、物流的、信息流和资金流汇聚，增值空间较大。商业地产项目是否位于核心区域，已经成为衡量写字楼档次高低和是否具有投资价值的*要因素。其实到目前为止，北京写字楼价格还是被严重低估的。在同一个区域里，住宅能卖5—6万元/㎡，写字楼却难望其项背。有**指出，按照**惯例，在城市化过程中，一个经济中心城市的投资型房地产价格平均涨幅可以达到17倍。而目前中国的商业地产投资起始才刚刚起步，以上海、北京、天津等中心城市为例，就这两、三年的时间里，中心城区的写字楼价格已经翻了近两倍。当然，除了核心区域之外，一些地段和产品都很稀缺的项目也将成为新一轮的"价格空间点"。

稀缺性是决定一个物业是否具有投资价值的*重要的标准。投资写字楼，好的地段就是价值保障，而收益重点在于稀缺性。地段价值一般是以稀缺性来衡量，随着商业本身的聚合效应，核心地段的经济体可以自我创造价值的提升。这种特定的环境既是稀缺的，也是很难复制的。作为中国经济晴雨表之一的**写字楼指数在2011 年上半年出现了明显的上涨，北京、上海、广州、深圳、成都、杭州**写字楼租金的累计涨幅分别为 17%、2%、11%、19%、3%、4%，呈现全面上涨态势。

去年下半年，京城写字楼价格有所回调，但是平均的租金报价都有所上升。目前北京核心地段写字楼的平均租金报价在8-10元/㎡/天，环比去年上升了两个百分点。据了解，位于东四环的华贸中心租金报价如今已在20-30元/㎡/天，与CBD国贸中心的租金几乎不相上下。同时，写字楼销售价格开始上扬，金融街区域部分写字楼物业的转售价格已达5万元/㎡以上。今年上半年金融街一些写字楼租金上涨了50%，目前北京租金*高的写字楼已突破1000元/月/平方米关口。

在北京的东二环东直门地区有个东方银座项目，附近就是北京*密集*大型的商业核心区域，闻名于世界的三里屯酒吧街和簋街饮食一条街就在此地。其东侧是第二使馆区，79个大使馆。三里屯和簋街代表的是北京夜生活的符号、时尚文化的交汇地。香港的太古地产在三里屯投资48亿建成中国的太古旗舰店，经营世界一线品牌旗舰店，租金高达150美金-200美金/月/平米，且只租不售。

经过多年打造，北京金融街已经发展成为集决策监管、资产管理、支付结算、信息交流、标准制订为一体的国家金融管理中心。**化、生态化、人性化和充满活力的*都城市功能区。现在，北京金融街是全球*富吸引力的投资目的地和资本集散地，成为具有世界影响力的金融中心。

商业地产持续升温，特别是稀缺地段的商业价值逐渐被挖掘。北京金融街控股进军天津城市核心区，打造的45万平方米的城市级综合体——金融街(南开)中心，作为集居住，商业金融业为一体的综合性项目，业态包括**写字楼, 顶级旗舰商业以及低密墅质洋房群、高层住宅。其中**写字楼，作为项目的第一大主力产品，成为天津海光寺商务区的地标性建筑，也是办公集群的城市新名片。其顶级旗舰商业将集合承载中高端品牌主力精品店的功能，实现区域内商业产品的升级。低密墅质洋房群、高层住宅则为天津城市中心创造*具高端气质的人居佳品。

金融街(南开)中心位置在着名的百年老路——南京路上。南京路是天津城市繁华变迁的缩影，成为了人们心目中的天津第一路，更是体现**大都市气息的一条崭新风景线。拥有四重境界的南京路，是天津城市发展的主轴核心，而海光寺区域更是将南京路的四重境界合而为一，成为这条主轴之上的战略节点。作为城市主轴上的战略节点，海光寺周边数条城市级主干道环绕，地铁及数十条公交线路交汇，令海光寺成为天津市重要的交通枢纽核心。

海光寺凭借其强大的聚集效应，是集合商务、商业、文化、教育、生活等诸多城市功能于一体的市中心战略区域。除海光寺自身丰盈的商业配套外，滨江道商圈、鞍山西道商圈近在咫尺，丰富的购物休闲、娱乐消费场所，打造*为便捷的生活配套设施。区域周边，天津大学、南开大学、南开中学、第二南开中学等诸多知名学府云集，令海光寺成为天津市文化教育高地。金融街控股率先洞悉成熟海光寺的绝对价值，打造金融街(南开)中心这一汇聚绝版洋房在内的多重业态城市级综合体，成就市中心高端人居生活*选之地。

每个城市都有自己的稀缺性地段和核心区，每个高端商业项目都有自己不同于别人的结构和成长机制。即使是天津的金融街(南开)中心，与北京金融街也有很大的不同。我们之所以能够对这些高端稀缺商业地产项目进行分析比较，是因为他们有一个共同的基础，即是地段的稀缺和城市中心区的位置，投资商业地产主要是投资利润空间，而决定利润空间的主要因素之一就是稀缺的地里环境。具备了这一点，离成功就不远了。开发商已经开始在这个区域展开争夺战，下一步投资者之间的争夺会有更好的戏可看。

值得注意的是，在政府不断声称楼市调控不放松的影响下，城市住宅开发的限制还会越来越多，利润率也将逐步走低，很多开发商已不再盲目看多，调整战略已经成为开发商的当务之急，而商业地产在新一轮城市化进程中的发展机遇则与日俱增，争夺也会越来越激烈。这既有政策调控的压力，又有“价值洼地”的吸引。

房地产商纷纷转向商业地产，似乎成为水到渠成的事情。但是我们也要看到，商业地产具有与住宅地产不同的不可复制性，每个城市、地段、消费习惯都不一样，就需要各个项目在业态规划和经营思路上下狠功夫。稀缺地段是投资商业地产成功的必要条件，但不是**条件，看地段，还要看项目，看的越多，了解的就越多，成功的机会也就越大。