王健林背后的快富密码是什么？

王健林背后的快富密码是什么？“王健林是历届**榜单中的‘漏网之鱼’，对于401。1亿元身价的计算也相当保守。”《新**》研究员陈福向《中国企业家》直言，榜单对于王健林的估算，不过基于去年的第二轮****、以及工商资料得来——只计算了商业地产部分，对其全产业链的价值还无从纳入，更何况上市后**规模的大幅翻倍。

这次，不过是王健林在正式稳居中国新*富之前的一次路演(与排名第二的许家印仅差15。8亿元)，在旗下万达商业地产A股上市进入倒计时之际，不妨探究一下王健林**快速增长的密码。

商业地产：打通商业与地产间的“任督二脉”

“即便在90年代万达有20-30个城市的发展规模，销售突破100多亿的时候，我始终有危机感，觉得这不是做生意的方式：每一年全国新开工12-14亿平米，加上续建就超过20亿平米，以后利润会越来越少。我们一块儿琢磨，就做收租业吧。人多?那就做零售收租业吧。招租、收租困难?那就做订单商业地产吧。”王健林在2009年完成第二次****后的一次公开讲演中，回顾万达商业地产模式的形成过程。

“这种商业地产模式布局具有互补性，围绕这个核心的规模扩张比较稳健，同时这种长期租约的模式**了资金流的持续性，在一定程度上可对冲住宅价格的周期性波动。”《新**》研究员陈福对记者说。

王健林对此称之为“打通了商业和地产之间的任督二脉”，“要什么就有什么”令全产业链合纵连横：“我觉得*重要的一点不是看你现在**了多少，而是看万达的商业模式和所有房地产不一样，而且这种企业的估值应该更看好长远的利益。”

调控“清算”：手持二三线城市“土地牌”

在王健林的商业地产**即将振翅起飞之际，一场没有博弈的“单边调控”正在房地产业内进行“清算”，楼市价格也在开发商与消费者的观望中处于僵持状态。

对于万达资金链能否跟上其迅猛扩张步伐的质疑声也是不绝于耳，特别是在前期投资大，回收期长的风险面前，王健林依旧对“要什么就有什么，没有什么就自己来”的思维方式“志在必得”。不容否认，万达目前发展中的*大障碍就是资金流，王健林此前也坦言“不排除对2010年的形势进行重新分析和判断”，然而越来越紧的宏观调控并不同于金融危机，为这位商业地产的先行者提供了难得的机遇。

此前在平衡“只租不售”模式下的资金回收期间过长问题上，王健林尝试了在万达商业项目周边获取住宅项目溢价。依附于城市综合体之上，与商业资源相互借势，万达广场的住宅区作为关键时期“投资性物业”的避风港，其价值正在分秒增值。与此同时，这个平衡主模式缺陷的反向思维之举，也撼动了住宅地产的行业大哥——万科。

2010年一季度，万达*次按照上市公司标准发布的销售业绩显示，一季度实现房地产合同销售金额约152亿元，同期万科地产的销售金额为150。9亿元，万达对此数据的注释是：该数据未包含的部分包括商业物业租金收益、酒店物业的收益，仅限于销售的住宅、公寓和可售小商铺的合同金额。从公开资料上看来，这是万达在地产销售业绩上对万科的*次超越，也是其在住宅市场上的一次飞跃。

伴随房地产新政对保障性住宅比例的增加，阳光新业、华润置地、富力地产等都在悄然向商业地产转型。引用王健林此前所说“这件事情太复杂，先要懂商业，然后才是懂地产，然后还要懂管理”，越复杂的东西，能够形成竞争的对手也就越少。

资本宠儿：下一个IPO大佬

如果不是2009年6月份万达集团第二轮**规模、价格提供了一个作价尺度，或许待万达商业地产正式登陆A股*日，又会演绎一出当年“许家印易主**榜”的反转剧。

而第二轮**消息一经放出，即创下中国民营企业内地**的“两*”：一个是资金规模，计划募集40亿元，收到的确认函则超过400亿元;另一个是价格，每股17元。此外，入股的都是民营企业的大腕，没有一家国有企业。

万达商业地产向来是资本的宠儿，2004年国内资本市场正处熊市，万达海外上市的念头刚刚萌生，摩根大通、里昂证券、摩根斯坦利、麦格理、瑞银等投行接踵而至。尽管*终其在IPO上接连遭遇两次波折：2007年房地产信托基金(REITs)上市计划叫停，2008年经济危机下IPO渠道冰封，但这丝毫不会他一经上市，即成中国房地产行业市值*大的企业。

综合公开资料显示，万达商业地产2009年预期利润为35-39亿元，预期每股收益2。17元，依照我国证券市场规定IPO市盈率不高于20倍，万达上市当日市值可飙升至700-780亿元。若按照目前A股房地产平均市盈率30倍计算，王健林父子持有万达商业地产23。6亿股，上市后身价或达1536。36亿元。