借异域风情 造时尚中心

光谷步行街位于武汉市东湖***开发区鲁巷广场，是一条1350米长的步行商业街，集购物消费、餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体的多功能、全业态、复合型超级商业步行街。这条街2008年开街，比江汉路步行街晚8年，比汉街开街早3年。

光谷步行街位于新兴城区，且周边高校林立，师生人数多达**。也许正是这些原因，在定位、特色、运营模式等方面，光谷步行街与汉街和江汉路步行街迥然不同。

A 异域风情*具特色

江汉路上的老建筑多，汉街的建筑以**建筑风格为主，辅以欧式、现代风格，光谷步行街的建筑风格则以异域风情为主。光谷步行街已建成一期和二期，尤以二期西班牙风情街*具特色。

10月28日下午，记者在光谷步行街采访时，先后见到7对年轻男女在西班牙风情街拍摄婚纱照。“这里的西班牙建筑非常有特色，很符合年轻人标新立异、喜欢新潮的特点。”摄影师王力力解释。

据记者采访了解，二期西班牙风情街长329米，由6栋3-5层高的**西班牙特色的建筑组成。建有弗拉门戈广场、骑士广场、西班牙广场、毕加索广场四大休闲广场，中间穿插着无数的景观休闲空间，如塞维利亚庭院、马德里城堡、高迪之家，还有偷吃苹果的小熊、窗台上爵士与公主、西红柿女郎等景观。

在这里，地中海建筑清朗明丽，石材墙面凹凸有致，拱形门廊优雅别致，店面窗篷色彩各异，兼具古典气息与现代时尚的建筑群体掩映在绿树丛中，令人流连忘返。“建筑有特色，不买东西看房子也舒服。”大学生小刘逛街时对记者说。

据开发商介绍，步行街**建成后，由西到东将形成风格各异的四大建筑群，分别由美式的现代——西班牙的热烈——北欧的天真(尚未建成)——英伦的古典构成(尚未建成)。

B 高校师生约占七成

和汉街比，光谷步行街显然缺少“**”。记者走访该条街时发现，这里虽然有Baleno、SeptwolvES、Lilanz、Nike、 BreadTalk、Mcdonald’s等品牌旗舰店，但入驻品牌多是一些国内的连锁品牌，另有无数小品牌混杂其间——商品普遍价位不高，但很新潮，颇受年轻人喜欢。

大学生创业者小戈和女友在步行街开了一家小的时尚生活馆，主要售卖时装及女性用品，每月销售额近2万元。据其介绍，进店的顾客中，高校大学生约占七成，新上班的年轻顾客约占两成。

10月28日，周五。晚6时30分许，记者在光谷步行街星光大道入口处粗略统计显示，18：30-18：40，10分钟时间里共有755人进出步行街，其中学生模样的年轻人约占七成。

“我们的主要目标顾客为25岁以下的年轻人。三期四期定位的年龄层会略高一点。”步行街开发商——武汉市利嘉置业有限公司项目部项目助理陈*炜接受记者采访时说，开发商2005年在光谷拿地，2006年开始规划，2008年开街。之所以定位年轻群体，与周边高校林立，大学生多有很大关系。

运营方武汉市世界城商业经营管理有限公司管理中心经理金奕介绍，目前，周末每天的人流量为20万-30万人，节假日的人流量在40万人以上，平时的客流量也数以万计。“顾客中，有高校老师、企业白领等。其中，高校大学生*多，约占七成左右。”金奕说，经过三年的运营，目前步行街已成为武汉乃至华中地区的知名购物中心、时尚中心、节庆中心，节假日数十万游客，到此尽情购物、休闲、观光、娱乐。光谷步行街已成为大武汉休闲、旅游的胜地。

C 商铺四年升值四倍

虽同为步行街，但光谷行街的运营模式与汉街、江汉路步行街不太相同。

据了解，汉街的商铺“只租不售”、江汉路步行街的商铺“租售自便”，光谷行街铺面的运营模式则为“租售并举”。光谷步行街一期，共有经营面积 20万平方米，其中20%的面积出售，80%的面积只租不售，产权为开发商所有。

在“租售并举”的模式下，随着光谷行街的兴旺发达，这里的商铺不断升值。

陈*炜介绍，同样是一楼商铺，一期2007年的销售均价不到3万元/平方米，二期2009年的销售价格为4万余元/平方米，目前正在销售的三期商铺均价超过12万元/平方米。

作为运营方工作人员，金奕从另外一个角度提供了印证。她说，如今的光谷步行街***盛，商铺“一铺难求”。目前，一期一楼商铺售价约为13万元 /平方米，与2007年的售价比，增长了近四倍。“步行街周边高校学生多，企业白领多，这些人群思想活跃，眼界开阔，喜欢标新立异。步行街的特色定位非常契合目标顾客的特点，促成了商业项目的成功。”湖北省房地产经济学会***、博士叶学平说，东湖开发区是***高***开发区，这里是武汉上班族收入*高的区域，全国大学生*密集的片区，华中地区高收入人群导入速度*快的区域，市场潜力巨大。开发商提前布局光谷地区，无疑是聪明之举。

正略钧策管理咨询合伙人、管理咨询专家袁伟达分析，商铺价格走高，与近年来兴起的商铺投资热有关。“步行街是商业地产、休闲地产和旅游地产的一种结合体。近年来，由于国家对住宅地产实行宏观调控，商业地产和旅游地产受宏观调控影响较小，加上人均收入逐步提高，因此受到资金的追捧。”

对于步行街的商业模式，袁伟达说，对于单个商业项目而言，是全部持有还是“租售并举”，受制于企业的资金实力和企业战略方向。在企业资金允许的情况下，企业应尽量去持有物业，一来能获得未来物业的增值收益，二来能获得稳定的现金流，三来有利于商业的统一管理和规划，有利于商业的后期运营。